Сдача помещения в аренду часто сопровождается рисками. Арендодателю грозит порча имущества, неуплата за коммунальные услуги или съезд арендаторов без предупреждения.
В итоге у арендодателя долги и дополнительные расходы. Избежать разногласий и убытков от порчи арендуемого имущества поможет обеспечительный платеж.
Рассказываем, для чего нужен платеж обеспечения, как его оформить и какие правила возврата.
Что такое обеспечительный платеж
Обеспечительным платежом называется сумма, которую арендатор перечисляет арендодателю перед подписанием договора аренды.
Обеспечительный платеж служит гарантией и финансовой защитой в случае возможных нарушений:
- неуплата коммунальных платежей;
- порча имущества или оборудования;
- нарушение сроков арендной платы.
Подробные условия платежа обеспечения прописаны в. ст. 381.1 Гражданского Кодекса РФ.
Задачи обеспечительного платежа
Обеспечительный платеж имеет разные функции и задачи. Рассмотрим основные:
- Минимизация рисков при заключении арендного договора — при несоблюдении договоренностей платеж остается у арендодателя;
- Покрывает расходы при порче помещения/оборудования — иногда гарантийный платеж покрывает стоимость ремонта;
- Подтверждает серьезность арендатора — готовность внести платеж говорит о доверии и отсеивает неплатежеспособных арендаторов;
- Мотивирует стороны более тщательно исполнять условия договоренностей;
- Компенсирует размеры неустоек/штрафов за причиненную порчу помещения или оборудования;
- При досрочном выезде упрощает взаиморасчеты;
- Помогает сторонам не доходить до суда.
Важно! Обеспечительный платеж часто применяют во время сдачи в лизинг или аренду дорогостоящего имущества или оборудования.
В каких сферах применяется обеспечительный платеж
Гарантийный платеж практикуют не только при сдаче помещения в аренду. Его применяют и в других сферах бизнеса:
- поставка товаров;
- лизинг транспорта или оборудования;
- строительство;
- услуги подрядчика;
- оказание услуг и иное.
Особенности обеспечительного платежа
Платеж обеспечения имеет свои нюансы, которые нужно соблюдать:
- Предоплата — сумма перечисляется до начала действия договоренностей;
- Возврат — после выполнения всех договорных обязательств гарантийный платеж подлежит полному возврату арендатору;
- Зачет обеспечительного платежа встречными обязательствами;
- Фиксированная стоимость — размер обеспечительного платежа по договору аренды оговаривается до подписания договора и не подлежит изменению в одностороннем порядке.
Как оформить условия обеспечительного платежа
Условия обеспечения прописывают в договоре аренды помещения. Также их можно указать в отдельном приложении к договору. Главное, указать:
- размер суммы;
- сроки внесения;
- банковские реквизиты;
- предмет обеспечения — помещение, оборудование, производственные площади, транспорт, и иное имущество организации;
- сроки и условия возврата;
- условия, по которым гарантийный платеж станет невозвратным;
- возможности изменения суммы.
Условия обеспечения в договоре стороны вправе устанавливать самостоятельно.
Пример описания условий обеспечения в договоре
Важно! Если сроки возврата платежа не указаны в договоре — деньги должны вернуться в течение 7 дней с момента предоставления письменной претензии о возврате (Гражданский Кодекс РФ, ст. 314, п. 2).
Если составлено дополнительное соглашение или приложение с условиями обеспечения, важно указать:
- реквизиты сторон — должны совпадать с данными основного договора аренды;
- персональные данные сторон — телефон, email;
- дата подписания допсоглашения/приложения;
- сроки действия документа.
Условия и формулировки должны быть максимально прозрачными и понятными для сторон. Избегайте двусмысленных смыслов. Чем проще описаны условия, тем лучше участникам сделки.
Как быть, когда арендодатель не возвращает обеспечительный платеж
На практике не редкость, когда арендатор полностью выполнил условия договора, но деньги ему не возвращают.
Что делать:
1. Направить письменную претензию:
- Написать заявление о возврате денег с указанием срока — обычно срок указывается в договоре;
- Приложить копии: договор, квитанция об оплате платежа и акт приема-передачи имущества.
- Требование проигнорировали — подать иск в Арбитражный суд;
- Требуйте возврата платежа, а также можно прописать неустойку за просрочку и компенсацию судебных расходов и проценты за пользвоание чужими денежными средствами.
Важно! Если арендатор выполнил все условия договора, а арендодатель не возвращает деньги — сумма будет считаться незаконным обогащением, и на нее будут начислены проценты (Гражданский Кодекс РФ, ст. 1102, ст. 1107).
Какие документы приложить к претензии на возврат:
- банковская выписка или платежка о гарантированном взносе;
- договор аренды или допсоглашение;
- подписанный сторонами акт передачи оборудования или помещения;
- банковские реквизиты для возвратного перевода.
Документы для подачи иска в суд
Без этих документов суд не станет рассматривать заявление:
- договор лизинга/аренды;
- акт передачи во временное пользование оборудования/помещения/транспорта;
- акт передачи имущества после аренды с подробным описанием состояния имущества;
- выписка из банка, подтверждающая внесение арендатором платежа обеспечения;
- письменное требование возврата на адрес арендодателя;
- досудебная письменная претензия с указанным сроком возврата;
- чеки, квитанции, акты о ремонтных работах — понадобятся, когда арендатор повредил имущество и восстановил его за свой счет.
Важно! Не затягивайте с подачей претензии — срок исковой давности 3 года. Также сохраняйте все документы: чеки, квитанции, договора, акты, дополнительные соглашения, приложения.
Как показывает практика, если арендатор выполнил все договоренности и не нарушил договоренности — суд становится на сторону заявителя.
В каких случаях обеспечительный платеж не возвращается
Есть случаи, когда платеж обеспечения остается у арендодателя (это должно быть зафиксировано в договоре):
- Досрочный выезд без предупреждения. По условиям договора арендатор заранее обязан предупредить, что планирует съехать досрочно;
- Выезд без предоставления акта передачи имущества. Если документ не подписан — аренда продолжается, как и сумма ежемесячных платежей;
- Повредили имущество, и арендатор отказывается возмещать убытки;
- Задержка или пропуск платежа за аренду.
Налоговый учет платежа обеспечения
Рассмотрим налогообложение для каждой из сторон.
Для арендодателя:
1. Налог на прибыль:
- Не считается доходом на дату поступления;
- При нанесении ущерба арендатором — стоимость затрат на ремонт входит в доходы с даты подписания акта о повреждениях;
- Возврат платежа не влияет на налогообложение.
2. НДС:
- НДС с обеспечительного платежа нужно уплатить в момент его получения, если:
- Договор прямо предусматривает зачет платежа в счет будущей оплаты товаров, работ или услуг;
- Реализация, в оплату которой идет зачет, облагается НДС.
- При удержании суммы за порчу имущества — НДС начисляется с суммы, потраченной на ремонт.
Для арендатора:
1. Налог на прибыль:
- Не считается статьей расхода на дату перечисления денег;
- Возврат средств не влияет на налогообложение;
- Удержание в размере стоимости ущерба включается в расходы (если есть подтверждающие документы: акт, чеки, квитанции).
2. НДС:
- Можно принять к вычету. Если обеспечительный платеж признается арендодателем в качестве полученной предоплаты (аванса), то начисленный с предоплаты НДС арендодатель предъявляет арендатору. В таком случае арендатор вправе принять сумму предъявленного НДС к вычету (п. 12 ст. 171 НК РФ). Указанный вычет производится на основании:
- счета-фактуры, выставленного арендодателем при получении обеспечительного платежа;
- при наличии документов, подтверждающих фактическое перечисление обеспечительного платежа;
- договора, предусматривающего такой порядок расчетов (п. 9 ст. 172 НК РФ, Письма УФНС России по МО от 29.11.2024 N 15-19/077891@, Минфина России от 18.11.2021 N 03-07-11/93155). При этом в периоде зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы и возникновения права на вычет "входного" НДС, исчисленного с арендной платы, сумму принятого к вычету НДС с обеспечительного платежа арендатор должен восстановить к уплате в бюджет (пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ);
- В счет зачета обеспечительного платежа на стоимость ремонтных работ (если есть УПД).
Требования к обеспечительному платежу в 2025 году:
- Обязательное оформление — требуется отдельный договор об обеспечении или подробное описание платежа в договоре аренды имущества;
- Электронный документооборот — возможность оформления через оператора ЭДО.
Важно! При удержании суммы обеспечительного платежа необходимо документально подтвердить размер ущерба (акты, сметы, фотографии, видео).
Бухгалтерский учет обеспечительного платежа
В бухучете также имеются свои правила отражения платежа обеспечения.
Для арендодателя — считается как кредиторская задолженность:
- Приход средств — Д-51 К-76.05, основание: выписка из банка, договор аренды;
- Возврат суммы платежа — Д-76.05 К51: основание: акт возврата, выписка из банка;
- Удержание стоимости ущерба — Д-76.05 К-91.01, основание: акт о повреждении имущества.
Для арендатора — учитывается как дебиторская задолженность:
- При перечислении платежа — Д-76.05 К-51, основание: договор аренды, платежное поручение;
- При возврате платежа — Д-51 К-76.05, основание: выписка банка;
- При удержании суммы за ущерб — Д-91.02 К-76.05, основание: акт о повреждении имущества.
Особенности бухучета в 2025 году:
- Вести по каждому контрагенту;
- Следить за сроками возврата;
- Фиксировать целевое назначение гарантийного платежа;
- В учете отражается на счете 76.05;
- Первичная документация: договор с описанием условий обеспечения + акт приема-передачи имущества + акт о повреждениях (при удержании) + бухгалтерская справка-расчет.
Важно! С 2025 года действуют новые правила — в учетной политике компании требуется отдельное закрепление учета платежей обеспечения.
FAQ (Часто задаваемые вопросы)
1. Обеспечительный платеж можно не возвращать?
Нет. По договорным обязательствам после выполнения всех условий арендодатель должен вернуть сумму в указанное время и в полном объеме. Исключение — нанесение ущерба.
2. Обеспечительный платеж можно вернуть через суд?
Да. Для этого сначала нужно отправить арендодателю письменную претензию о возврате денег. Если в течение 30 дней деньги не вернут, подается иск в суд по месту нахождения ответчика, если иное не установлено договором. Главное, вместе с иском приложить документы: договор аренды, выписку из банка, подписанный арендодателем акт передачи помещения и иные доказательные документы.
3. Как быть, если в договоре не прописаны условия возврата платежа обеспечения?
В ГК РФ прописаны базовые правила возврата платежа. По российскому законодательству деньги должны быть возвращены после того, как арендатор выполнил все договоренности. Если соглашение не достигнуто — подается судебный иск.
4. Нужно ли оформлять акт приема-передачи?
Да. Акт нужно оформлять и подписывать до и после въезда в помещение. Документ служит доказательством, что все условия выполнены вовремя и в полном объеме. Также акт является основанием для возврата платежа обеспечения.
5. Как доказать, что переданные деньги — обеспечительный платеж?
Перед перечислением денег нужно заключить и подписать договор, в котором следует указать размер и назначение — «обеспечительный платеж». А при оплате в назначении платежа указать «Обеспечительный платеж по договору...».
Нет. По договорным обязательствам после выполнения всех условий арендодатель должен вернуть сумму в указанное время и в полном объеме. Исключение — нанесение ущерба.
2. Обеспечительный платеж можно вернуть через суд?
Да. Для этого сначала нужно отправить арендодателю письменную претензию о возврате денег. Если в течение 30 дней деньги не вернут, подается иск в суд по месту нахождения ответчика, если иное не установлено договором. Главное, вместе с иском приложить документы: договор аренды, выписку из банка, подписанный арендодателем акт передачи помещения и иные доказательные документы.
3. Как быть, если в договоре не прописаны условия возврата платежа обеспечения?
В ГК РФ прописаны базовые правила возврата платежа. По российскому законодательству деньги должны быть возвращены после того, как арендатор выполнил все договоренности. Если соглашение не достигнуто — подается судебный иск.
4. Нужно ли оформлять акт приема-передачи?
Да. Акт нужно оформлять и подписывать до и после въезда в помещение. Документ служит доказательством, что все условия выполнены вовремя и в полном объеме. Также акт является основанием для возврата платежа обеспечения.
5. Как доказать, что переданные деньги — обеспечительный платеж?
Перед перечислением денег нужно заключить и подписать договор, в котором следует указать размер и назначение — «обеспечительный платеж». А при оплате в назначении платежа указать «Обеспечительный платеж по договору...».
Остались вопросы или нужно составить договор аренды — получите бесплатную консультацию у наших юристов звоните +7 (495) 128-32-08 или пишите sales@buhprofessional.ru.
